Dossier : les enjeux de l’achat du château de la Guerrière

Pour un budget total de 6 millions d’euros, le conseil municipal a décidé de préempter un bien d’une valeur architecturale exceptionnelle, avec une immense surface foncière et bâtie. Cultures d’herbes aromatiques, ferme pédagogique, salles de réception, logement… Voici les enjeux du débat.

 

Au sommaire :

 

Qu’est-ce que le domaine de la Guerrière ?

Il s’agit de l’un des deux sites classés « monument historique » de la commune de Couzon-au-Mont-d’Or, avec le clocher de l’église. La date du classement est le 4 mai 1998. Il possède 2 entrées : l’une par la rue Valesque par la grande allée paysagère et l’autre par la rue Rochon (dépendances et château).

La particularité de ce site est que la totalité du domaine est classé : le château bien sûr avec ses deux bâtiments principaux à angle droit, mais aussi les décors intérieurs, les dépendances, les jardins, la terrasse, la fontaine, le portail etc… Historiquement, le corps de ferme date du XVIe siècle, le bâtiment principal de la fin du XVIIe et début XVIIIe. Bref, un ensemble architectural et paysager d’exception. (Voir la fiche détaillée des monuments historiques ici ).

La délibération du conseil municipal indique

« ce bien n’a de valeur patrimoniale que dans sa totalité et il n’est pas envisageable de le morceler. Il représente en effet l’identité historique du village et la population couzonnaise y est très attachée. » 

 « Il s’agit d’un bien d’une rare valeur architecturale sur une aire urbaine comme la Métropole de Lyon, remarque Philippe Muyard, conseiller municipal. Les extérieurs (la combe et le parc paysager) sont également d’une qualité exceptionnelle et offrent un immense potentiel. »

En termes de surface, le domaine se décompose à peu près comme suit :

  • Le château : environ 800 m² habitables sur 3 niveaux, plus environ 800 m² également de caves et caveaux aménageables avec notamment un pressoir.
  • Le corps de ferme : entre 600 et 700 m²
  • Un logement à l’entrée de la rue Valesque autour de 90 m²
  • Une orangerie située dans le parc paysager : autour de 120 m² sur 2 niveaux
  • Plusieurs autres dépendances : autour de 400 m²
  • Le parc paysager : environ 1,5 ha
  • La combe : environ 2,5 ha

 

Qu’est qu’une préemption urbaine et qui préempte ?

Il s’agit d’une procédure permettant à une personne publique comme une collectivité territoriale, d’acquérir en priorité un bien immobilier mis en vente, dans le but de réaliser des opérations d’aménagement urbain. Dans ce cas, le propriétaire du bien n’est pas libre de vendre son bien à l’acquéreur de son choix et aux conditions qu’il souhaite.

Dans notre cas, le bien a été mis en vente par son propriétaire. Celui-ci se situant sur une zone prédéfinie soumise au droit de préemption urbain, la municipalité de Couzon en a été informée. Celle-ci a fait savoir qu’elle était intéressée pour exercer son droit de préemption en répondant favorablement à une DIA (déclaration d’intention d’aliéner).

La subtilité de cette préemption se situe dans le fait que tout le domaine n’est pas sous la même contrainte et le même zonage urbanistique au PLU-h. Pour faire simple, il existe deux types de zones.

  1. Des zones plus urbaines (de type U), ce sont les parcelles afférentes aux bâtiments : château, dépendances, appartement rue Valesque
  2. Des zones plus naturelles voire agricoles (la combe et le parc paysager) en zonage de type N.

Bien entendu, ces deux types de zonages ne sont pas soumis aux mêmes règles. Pour les zones urbaines, la mairie n’a pas la compétence de la préemption. C’est donc la Métropole de Lyon qui va le faire, sur demande du conseil municipal de Couzon, avant de lui rétrocéder ensuite le bien.

Pour les zones agricoles, c’est la Safer Rhône-Alpes qui a la compétence. Il s’agit de la société d’aménagement foncier et d’établissement. Cet organisme public a pour but la conservation et la mise en valeur du patrimoine naturel et agricole du territoire. La Safer a aussi accepté d’intervenir en exerçant son droit de préemption.

Toutes ces interventions vont permettre au site de conserver son unité, puisque toutes ces parties ont la volonté d’agir dans ce sens, malgré la multiplicité des acteurs dans ce dossier.

Pour y faire quoi ?

Préempter un bien suppose que l’on présente un projet d’aménagement urbain cohérent auquel la commune sera contrainte pour une durée de 5 ans.

Ce projet doit répondre aux qualités suivantes :

  • Permettre la sauvegarde et la remise en valeur du patrimoine bâti et non bâti classé au titre des monuments historiques
  • Favoriser le développement des loisirs et du tourisme
  • Lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux
  • Développer la politique locale de l’habitat de la commune

Que nous disent les délibérations prises par le conseil municipal du 23 mars dernier ? Ce sont elles qui contiennent le projet de la commune pour chaque zone. 

 

D’abord, les jardins et espaces verts accueilleront des activités agricoles. Selon la délibération :

« La SAFER a validé le principe de confier l’exploitation du parc et des jardins attenants à des écoles, lycées et centres d’apprentissage d’horticulture et d’agriculture au travers d’une coopération portée tout au long de l’année afin de permettre la création de jardins de formes et de couleurs variées avec plantations florales et potagères, ouverts au public. Le parc et les jardins pourront également être ouverts à des établissements de formation transverses à l’art floral pour la mise en valeur de leurs œuvres : compagnons, arts plastiques, arts appliqués…»

  • Première concernée, la grande parcelle de la combe (n°108) : espace destiné à « permettre l’implantation d’activités agricoles, notamment la culture de plantes et herbes aromatiques et l’apiculture, ainsi que la création de jardins partagés ouverts aux Couzonnais ». La délibération stipule que « leur mise à disposition auprès d’acteurs locaux de l’agriculture a été validée ».
  • Parcelle du parc paysager (n°40-45) : réhabilitation d’un parc horticole et paysager pour concours et expérimentation par des lycées horticoles de la France entière.

 

  • Parcelle du château (n°32) :
    • Caves voutées : sauvegarder et valoriser le caractère architectural de ces pièces voutées et aménager des salles communales polyvalente avec création de locaux techniques et de sanitaires ;
    • Rez-de-chaussée du château : sauvegarder et valoriser les fresques murales, réhabiliter la chapelle, valoriser les salles historiques, aménager des salles polyvalentes, créer la salle des mariages et des conseils municipaux.
    • Etages et combles : créer des locaux de sommeil pour assurer le logement des participants aux activités agricoles et horticoles du parc.

Si l’on en croit cette délibération, c’est donc bien le déménagement de la mairie au château qui est prévu là.

  • Parcelle zone paupière (n°162-163) : destinée peut être à urbanisation, cette petite zone permettra à la Mairie de se procurer une réserve foncière et d’être ainsi acteur du développement urbain de la future zone « Paupières » qui la jouxte.

 

  • Parcelle des dépendances :
    • Corps de ferme : sauvegarder et valoriser le patrimoine, aménager des locaux de sommeil pour les participants aux activités agricoles et horticoles du parc, accueillir des classes découverte, aménager des locaux techniques liés au fonctionnement du parc, aménager des ateliers et salles de cours.
    • Anciennes écuries : aménager des locaux de stockage nécessaires à l’activité du par cet de l’ensemble du domaine
    • Maison du 40 rue Rochon : créer un logement à loyer modéré.

 

  • Parcelle du logement à l’entrée Valesque (n°267) : un logement de gardien, un lieu d’accueil et d’information public, des sanitaires publics, et un logement à loyer modéré.

 

Dans ses délibérations, la mairie était légalement contrainte d’indiquer une intention sur l’usage qu’elle veut faire de ce bien. Cependant, au-delà de ces destinations un peu générales, les vastes surfaces du château offrent des possibilités multiples. Pour Vivre Couzon, il est indispensable que les Couzonnais aient leur mot à dire sur le devenir de cet élément essentiel de notre patrimoine. C’est pourquoi nous avons décidé de lancer une consultation. Rendez-vous sur cette page pour donner votre avis.

 

Combien ça coûte ?

Dans ce type de dossier, il s’agit toujours du point sensible, parfois même et pour certains, le seul argument valable.

Alors tentons de faire simple mais pas simpliste avec des chiffres concrets dont nous disposons à ce jour.

Achat de la totalité du domaine (tous frais compris) 650 000 €
Rénovation de la partie château 2 450 000 €
Rénovation des autres bâtiments (corps de ferme, dépendances, orangerie…) 1 900 000 €
Aménagement des extérieurs 1 000 000 €
COÛT TOTAL 6 000 000 €

 

Bien entendu, tout ne sera pas à la charge de la commune.

Il y aura des aides de la DRAC (monuments historiques) pour au moins 35 % des travaux liés à la rénovation du château.

La partie de rénovation des annexes qui pourraient être transformées en logements  sociaux sera prise en charge par le bailleur social.

On peut raisonnablement penser que d’autres aides seront à aller chercher auprès d’organismes publics (Région, Métropole, Europe…) ainsi que vers du mécénat.

Ce qui nous amènerait la charge pour la commune de l’ensemble de ce projet à une fourchette haute située entre 2,8 et 3,3 millions d’euros. Notre capacité d’endettement est très importante, puisque notre taux d’endettement est quasi nul quand la moyenne des communes équivalentes est de 733 euros/hab et la moyenne nationale de 959 euros/hab.

Soit, pour un amortissement sur 20 ans (classique dans ce genre d’opération) :

  • Entre 170 000 et 200 000 euros de budget d’investissement annuel.
  • En moyenne 30 000 euros d’intérêts sur le budget de fonctionnement.

Pour l’investissement, aujourd’hui notre capacité est d’environ 600 000 euros annuels. Ce projet pourrait donc absorber environ 1/3 de ce budget.

A noter que ces calculs sont donnés dans une situation ou notre commune conserve le même nombre d’habitants. Or, les prévisions et les projets en cours nous font penser que l’on pourrait gagner environ 15% de population supplémentaire dans les années à venir, ce qui pourrait nous faire gagner encore autour de 50 000 euros de capacité d’investissement supplémentaire et l’absorption totale et indolore des intérêts en budget de fonctionnement.

Pour en savoir plus sur le budget, lire ce document de Philippe Muyard

La position du conseil municipal

Le maire a demandé aux conseillers municipaux la plus grande discrétion sur ce dossier avant le vote des délibérations de préemption du 23 mars dernier. Les élus de J’aime Couzon souhaitaient que s’ouvre un débat avec la population couzonnaise avant, mais ils ont accepté de jouer le jeu de cette discrétion au nom d’une certaine solidarité du conseil. Aujourd’hui, ils œuvrent pour la tenue d’une grande concertation populaire mais n’ont aucune garantie.

Les débats autour de cette préemption ont été constructifs, animés et au-delà de tout esprit de majorité ou minorité. Chacun savait que se jouait un virage important dans l’histoire de la commune.

3 conseillères municipales ont voté contre : Marie Pierre Schmitt, Christine Beynat-Vray et Véronique Leclercq

1 conseillère (Sophie Meyniel-Méot) s’est abstenue

Benjamin Durand s’est abstenu sur la première délibération pour protester contre l’absence de débat public puis a voté pour la totalité du reste du projet.

Tout le reste du conseil municipal a voté pour.

 

Et maintenant ?

Désormais, vous connaissez les enjeux de cette acquisition historique à bien des égards pour le village. Il est temps désormais d’entamer le débat autour de la vocation de ce lieu qui, si l’achat se concrétise, sera celui de tous les Couzonnais. Dans cet article, vous pourrez prendre connaissance de plusieurs hypothèses possibles, et donner votre avis.

 

 

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A propos de l'auteur de cet article

Nicolas Gauthy
est l'auteur de 56 articles sur VivreCouzon.org

Nicolas est l'un des membres fondateurs de Vivre Couzon dont il est actuellement Président. Il est également l'un des piliers du comité de rédaction de VivreCouzon.org